전세집 구하기 절차 순서 그리고 주의사항
전세집 구하는 절차 및 확인사항
1. 손품팔기(인터넷) 발품팔기(현장방문) 원하는 집 선택
2. 공인중개사사무소 방문
2.1 권리분석 (시세, 등기부등본, 융자금 기타 등등)
2.2 전세자금 대출!!!!!!
3. 가계약 > 대출신청
4. 이사 당일(계약일 당일)
5. '전입신고' '확정일자' 발급
6. 추가 알아두면 좋은 내용
세부내용
1. 손품팔기 발품팔기
내가 가지고 있는 보유자금 + 대출 한도 + 전세 이자금 확인 후 대략적인 유통가능한 전세금을 확인하고 시세에 맞는 지역을 찾습니다. 하지만 같은 동네 내에서도 크기/위치/연식에 따른 전세금이 차이가 분명히 있으니 넉넉하게 잡으시는것도 좋을 거같아요. 가구형태, 대출형태, 보유금, 생활편의시설, 필요한 우선순위에 맞춰서 하나씩 지워갑니다.
이렇게 손품발품으로 살고싶은 지역과 매물, 금액 등을 대략적으로 판단했으면 직방/다방/네이버부동산 등을 통해서 공인중개사 번호에 통화를 하여 집을 보러가겠다고 연락합니다.
2. #공인중개사 방문
물론 전세계약을 집주인과 다이렉트로 하는 경우도 있습니다만 전세금 권리분석/등기부등본/선순위/보증보험 가입을 위해서는 공인중개사를 통하는 것이 안전하다고 봅니다. 사실 사람사는게 똑같듯이 계약만을 위한 중개업소가 있을 수도, 또한 친절하게 권리분석을 진행해주고 집의 장단점을 확실히 말해주는 중개업소도 있습니다. 무조건 적인 맹신으로 한군데만 방문하시지 마시고 두세군데 방문하셔서 그 느낌을 가늠하는 것을 추천 드립니다.
하지만 같은 지역내라면 가장 좋은(시세/위치/건물상태) 집을 먼저 보여줄텐데요, 많은 공인중개사 사무소를 방문하여도 같은 집을 보여줄 확률이 높습니다. 특히 22년 연초와 같이 전세 품귀 현상을 보이는 시장상황에 따르면요,
그렇게, 마음이 드는 집을 확인했으면 이제 전세금 돌려받을 때 문제가 없을 지, 보증보험은 되는지, 대출은 어떻게 되는지 확인해 봅시다.
2.1 #전세집 권리분석하기
권리분석은 보통 경매에서 사용되는 단어인데 내 전세금이 들어갔을 때 계약만료일 때 문제없이 돌려받을 수 있을지에 대한 분석을 하는 것 입니다. 보통 중개업소에서 이러이러이러해서 문제가 없을 것이다 라고 설명을 하긴하지만 그전에 조금이라도 알아가는게 좋겠죠?
A. 전세금과 매매시세를 확인해 깡통전세가 아닌지 확인한다.
- 그냥 살포시 물어보세요 여기 매매는 얼마나 하나요? 물론 정해진 시세는 없지만 대략적인 시세파악으로시세>전세금이 맞는지 확인하세요.
- 이는 최후에 집이 경매로 넘어갔을때 전세금이 경매 낙찰가보다 비싸버리는 경우를 대비한다고 보시면 됩니다.
B. 다가구일경우(집주인이 1명 다세대 일 경우)와 다세대(집주인이 한건물에 다양)일 경우 보는 방법이 조금 다르긴하나 이번엔 다세대 즉 빌라일 경우를 가정으로 이야기해볼께요.
보통 계산식은
'근저당+선순위보증금+나의보증금 < 매매가x0.7' 일경우 안전하다고 평가되는데요
안심전세대출 받을 시 집을 담보로 융자가 잡혀있으면 전세자금 대출이 안되니 자동으로 패스가 되니 중개사 통해서 확인해주세요
그리고 처음 중개소에 통화를 하실때
1. 하고싶은 대출이 있다(조건도 맞다)
2. 전세 가격대 또는 월세 가격대
3. 기타 주차/엘레베이터/남향/반려동물 과 같은 내용을 정확하게 전달
이 세가지만이라도 먼저 정보를 정확히 제공하면 원하는 물건을 찾기 편합니다.
시대가 많이 바뀌어서 원하는 상태 없이 한번방문에 세네개 네다섯개 방을 한번에 볼 수가 없는 상황입니다.
그리고 매물도 사실 거진 비슷하구요.(적어도 은평구)
2.2 #전세자금 대출
A. 안심전세자금대출 시 (HUG 기준) : 안심전세자금대출은 신용점수를 바탕으로 기본 80%에서 최대 90%까지 전세금 대출을 받을 수 있는 상품으로 보통 인터넷 매물에 [안심가능]이라는 표기를 보실 수 있습니다.
가장 쉽게 편하게 적당한 이율로 받을 수 있는 상품입니다.
개인이 은행을 방문해 이율/금액/심사를 확인할 수 도 있으나 대출이 그렇듯 필요서류가 매우 많고 절차또한 복잡하므로 공인중개사를 통해 대출상담을 받는것이 편합니다. 대출 이율도 거의 비슷하거나 상담사를 통했을 경우 쩜몇프로라도 싼 은행을 연계할 수 있으니 대출상담사를 통하는 것을 추천드립니다.
직접한다고 싼게 아니에요.. 물론 쌀수도 있죠!!!
그리고 저도 직접해봤는데.. 절차 정말 복잡하고 머리아파요 뭐 하나씩하면 되긴하죠 결국 ㅎㅎㅎ
프리렌서/무직자도 신용점수를 기준으로 한도가 나오구요 청년/신혼일 경우 90%까지 주니 참 좋아용.
안심전세 신용점수에 따른 한도 확인
B. LH/SH 전세자금 대출 : 이율이 1%정도 싸지만 음. 현실적으로 절차가 까다롭다. 아래 포스팅을 참고하세요
LH 전세자금 대출 AtoZ 조건 이율 받는법
전세자금 대출 종류 중 하나인 LH전세자금 대출 받는 방법 조건 실제 매물 LH전세자금대출? SH(서울)...
blog.naver.com
C. 뭐기금 어쩌고 뭐 뭐 뭐 디딤돌 어쩌고..
일반적인 전세집 구하기엔 특화되지 않은거 같아요. 이건 개인적인 생각입니다.
사실 전세자금대출 상품이 워낙 많고 각 은행별로 별도로 취급하고 있어서 나에게 맞는 전세자금대출 찾는 건 발품/검색/공부 이렇게 직접 진행을 해봐야 해요!
3. 가계약 > 대출신청 > 이사날짜
집이 너무 좋다. 가계약금 걸겠다. 하면 꼭 등기부 등본상 주인과 입금하는 계좌의 명의인이 동일인인지 확인해야합니다.
그 후 대출신청 절차를 진행하는데요 보통 내가 대출이 나오겠다 라는 것이 몇가지 체크리스트로 평가가되는데요
혹시나!!! 혹시나!! 대출이 안되는 불상사가 발생할 것을 대비해
" 계약서에 대출이 안나올 경우 계약을 해지할 수 있다" 라는 특약을 적어주는 것이 좋습니다.
집주인과 공인중개사도 보통 이런경우는 없기때문에 특약 적는것에 큰 문제제기를 하지않습니다. 만약의 불상사를 대비해 이정도 장치를 해두는 것도 나쁘지 않겠죠?
4. 이사당일(계약일 당일)
이제 다왔습니다. 전세대출을 받았다면 보통의 경우에는 은행에서 집주인의 계좌로 다이렉트로 들어가구요 혹시나 다른 경우에 직접 입금해야하는 경우에는 등기부등본상의 집주인과 계좌 명의자가 동일한지 다시 확인하시고 입금을 진행하면 됩니다.
5. #전입신고 #확정일자
이제 다왔습니다.
이사날 보통의 공인중개사라면 전입신고 및 확정일을 먼저 진행하라고 이야기를 해줍니다.
- 전입신고&확정일자 = 새로 살게되는 관청에 그사실을 알리는 일, ★집에대한 대항력이 생긴다★
깊이 들어가면 길어지니, 추후 전세금 문제가 생길 경우 내 전세금이 보호 받을 수 있는 법률적인 대항력/변제권을 받는 의미입니다. 내 전세금을 지킬 수 있는 가장 쉬운 방법이니 잊지마시고 진행하세요 !!
6. 추가 : 계약일 당일 매도자가 변경될 경우
임차인 입장에서 진입신고가 이루어지는날 임대인(집주인)의 은행 근저당권이 설정될 경우 항상 근저당권이 우선시 되므로, 잔금치르고난 다음날에도 등기사항전부증명서를 발급해보는 것이 안전합니다.
이는 계약일 다음날 등기부등본을 떼봄으로서 집주인이 변경되었는지 확인하는 절차인데요, 위처럼 우선순위를 장난질해서 매도자가 나쁜마음을 먹을 수 있는 가능성이 있기에 꼭 해볼것을 추천드립니다.
이상 대략적으로 전세집 계약 순서 및 방법 주의사항을 확인해 봤습니다.
대략적으로 설명드렸구요
상황이 정말 다양해서 지속적으로 중개사와 소통하면서 나에게 맞는 최적의 상품을 찾아봐요 :)
